¿Cómo se hace la valoración de puertos marítimos?

Parece obvio señalarlo, pero España es una península y, como tal, se encuentra rodeada de mar por sus 4 costados. Este simple hecho, que a menudo ha servido para explicar las condiciones de aislamiento en relación a otras regiones europeas -no hay más que ver los debates actuales en torno a conexiones de energía entre España y otros países-, podría explicar también la gran tradición marinera de España en toda su historia, así como el enorme peso que el comercio marítimo y la industria naval han tenido siempre.

Pero, ¿hay más motivos que expliquen la enorme importancia del mar en nuestro pasado y en nuestro presente? ¿Cuáles son las razones exactas que explican el enorme peso del sector naval español en Europa y en el mundo? En este post te damos algunas claves para comprender la importancia de los puertos marítimos y de la tasación de las instalaciones portuarias para optimizar su funcionamiento y el uso adecuado de todos los recursos relacionados.

En primer lugar, hay que señalar que España es el país de la Unión Europea que cuenta con la mayor longitud de costa (8.000 Km.). Además, debemos tener en cuenta la importancia determinante de su situación geográfica, próxima al eje de una de las rutas marítimas más importantes del mundo; es un hecho que España se beneficia cada día de un mayor afianzamiento como área estratégica en el transporte marítimo internacional y como plataforma logística del sur de Europa.

Todos estos datos nos ayudan a comprender el por qué del desarrollo y afianzamiento de un sólido sistema de puertos a lo largo de la costa. Así, el sistema portuario español, de titularidad pública, está integrado por 46 puertos de interés general, gestionados por 28 Autoridades Portuarias, cuya coordinación y control de eficiencia corresponde al Organismo Público de Puertos del Estado.

Por otro lado, hay que tener en cuenta otro tipo de instalaciones portuarias: los puertos deportivos. Esta forma de instalaciones suele estar fuera del ámbito y gestión de las Autoridades Portuarias -depende exclusivamente de las Administraciones Autonómicas-, sumando un total de 292 puertos deportivos en toda España.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que la Ley obliga a las Autoridades Portuarias a realizar actualizaciones de valor de sus instalaciones cada 10 años y que estos trabajos se consiguen a través de licitaciones públicas. En general se trata de trabajos de gran envergadura y complejidad, por lo que su ejecución conlleva un largo proceso que suele durar entre tres y cinco meses.

Hace 10 años, Tinsa desarrolló una metodología para cumplir las exigencias técnicas y normativas que establece la actual Ley de Puertos del Estado. Dicho método ha sido aceptado con buen agrado por la Administración Central, sirviendo de referente para todas las valoraciones que Puertos del Estado exige a sus Autoridades Portuarias desde entonces.

De acuerdo con esta metodología, el valor de los terrenos se determina sobre la base de criterios de mercado. Para el cálculo del valor, la Ley exige la división de los terrenos en áreas funcionales, asignando a cada una de ellas un valor por referencia a otros terrenos con similares usos y condiciones de uso logístico, comercial o industrial. En este proceso, se toma en consideración el aprovechamiento que corresponda a cada área y se tiene en cuenta el grado de urbanización general de la zona, así como las características de ordenación establecidas en el Plan Especial del puerto, su centralidad en la zona de servicio, y su proximidad, accesibilidad y conexión con los diferentes modos e infraestructuras de transporte.

Por su parte, el cálculo del valor de los espacios o láminas de agua de cada una de las áreas funcionales se determina por referencia al valor de los terrenos de las áreas de la zona de servicio con similar finalidad o uso o, en su caso, al de los terrenos más próximos. En la valoración deberán tenerse en cuenta las condiciones de abrigo, profundidad y localización de las aguas, sin que pueda exceder del valor de los terrenos de referencia.

Finalmente, en lo que respecta al valor de las infraestructuras, éste se obtiene por la aplicación del Método de Reposición Neto, que es calculado a partir de su valor a nuevo depreciado por su estado y antigüedad.

El Grupo Tinsa lleva más de 20 años realizando valoraciones para diferentes Autoridades Portuarias, si bien antes era TINSA España la compañía encargada en exclusiva y ahora los trabajos son desarrollados en compañía de TAXO. Actualmente ambas compañías llevan a cabo las tareas de tasación de todos los elementos que forman parte de los puertos marítimos, a saber: los terrenos, las láminas de agua y sus infraestructuras. Y todo ello se hace con la finalidad de cumplir los requisitos legales que los decretos legislativos precisan para calcular las tasas y cánones aplicables en cada concesión.

El Grupo Tinsa ha trabajado para 20 de las 28 Autoridades Portuarias, así como la mayoría de las Administraciones Públicas Autonómicas que gestionan Puertos deportivos, habiéndose emitido más de 450 informes hasta la fecha. Los elementos incluidos en la valoración, en general, han sido los terrenos que forman parte de los ámbitos portuarios, la lamina de agua y las infraestructuras como edificaciones, diques, muelles, pantalanes, espigones y maquinaria.

En los últimos años han sido muchos los trabajos de valoración de puertos, alcanzando algunos importes relevantes, como en el caso de la valoración de los terrenos y lámina de agua de la zona de servicio de todos los Puertos de gestión directa de las Islas Baleares, encargo solicitado por el ente público Ports de les Illes Balears en 2018, donde se valoraron los 14 puertos de gestión directa por un valor que superaba los 1.000 millones de euros.

Además de ese encargo, los últimos trabajos más relevantes que se han realizado, han sido:

• Valoración de los terrenos, lámina de agua e instalaciones del Puerto de Gandía.
• Valoración de los terrenos, lámina de agua e instalaciones del Puerto de Alicante.
• Valoración de los terrenos, lámina de agua e instalaciones del Puerto de Huelva.
• Valoración de los terrenos y lámina de agua de los Puertos de Gestión Directa de Islas Baleares.
• Valoración de los terrenos, lámina de agua e instalaciones del Puerto de Marín.
• Valoración de los terrenos y de la lámina de agua e instalaciones de los Puertos Deportivos de Cataluña.
• Valoración de los terrenos y de la lámina de agua e instalaciones de los Puertos Deportivos de la Comunidad Valenciana.
• Valoración de las edificaciones, infraestructuras e instalaciones de la Marina Real del Puerto de Valencia en 127 millones de euros.