Viviendas prefabricadas: diferencias e implicaciones

¿Alguna vez te has planteado adquirir una casa prefabricada? Si es así, seguramente habrás observado que su mercado es muy diferente al de las viviendas tradicionales, algo que ha favorecido lo que muchos expertos califican como el boom de las viviendas prefabricadas. Cada día son más las personas que deciden vivir en casas elaboradas en naves industriales y posteriormente transportadas al lugar donde servirán de residencia. Sus defensores aducen precios más bajos, mejor eficiencia y capacidad de personalización como principales ventajas. Además, la financiación va dejando de ser un problema conforme las entidades financieras ofrecen nuevas posibilidades a sus clientes.

Las casa prefabricadas son viviendas que siguen, para su construcción, un sistema diferente al convencional. Sin lugar a dudas, una de las mayores ventajas que presentan este tipo de viviendas es el alto grado de personalización que ofrece. Al ser ensambladas en fábrica, existe la posibilidad de que cada propietario presente un proyecto propio que satisfaga sus necesidades particulares, lo que explica que sea difícil encontrar 2 casas prefabricadas iguales. Además, muchas de ellas, al ser modulares, presentan la posibilidad de ir ampliando partes de la casa posteriormente, lo que a muchos les recordará a una especie de videojuego al más puro estilo «Los SIMs».

Sin embargo, no todo es flexibilidad. A la hora de decidirse por una casa prefabricada, hay que tomar algunas decisiones fundamentales en el amplio sentido de la palabra: en primer lugar el suelo sobre el que se va a asentar la vivienda, que deberá permitir el asentamiento de la vivienda y cumplir los requisitos legales establecidos a tal fin. Además, el coste del terreno deberá tenerse en cuenta ya que, en algunos casos, será incluso mayor que el coste de la vivienda en sí.

En segundo lugar, debemos tomar una decisión de calado al respecto de cómo se va a concebir la vivienda; casa prefabricada o casa móvil o mobile home. Estamos ante una decisión importante, dado que de ello dependerá que se necesite crear una base sólida sobre la que se asentará la vivienda y se anclará, haciendo de ella un elemento inmobiliario o, por el contrario, la casa simplemente se posará en un lugar con las mínimas conexiones necesarias (sanitarias, energéticas, etc.) para de ese modo conservar la vivienda como un elemento mobiliario (mobile home), lo que será un elemento determinante de cara a la valoración final de la propiedad.

Estas decisiones bien merecen una reflexión previa, ya que de ella dependerá algo tan importante como las opciones de financiación disponibles.

Existen numerosos tipos de viviendas prefabricadas, cada una con sus características inherentes. Ello, como es lógico, conlleva unas consecuencias a la hora de realizar operaciones económicas cotidianas como una compraventa, la firma de una hipoteca, etc. Y es que un elemento distintivo de estas viviendas es el tipo de anclaje del que disponen. De éste puede depender que una casa pueda considerarse un bien inmobiliario o mobiliario, lo que tiene numerosas connotaciones tanto en el ámbito fiscal como a la hora de realizar una tasación.

Para que una vivienda sea considerada como bien inmobiliario debe cumplir una serie de requisitos:

• Que el terreno sobre el que se asiente sea apto urbanísticamente para construir una edificación.
• Que existe una licencia y un proyecto de obra visado por un colegio de arquitectos.
• Que la casa cuente con cimentación (anclaje al suelo).
• Que la vivienda se encuentre registrada en el registro de la propiedad.

El cumplimiento de todos estos requisitos nos permitirían hablar de un bien inmueble. Ahora bien, ¿qué ocurre cuando, por ejemplo, no existe anclaje físico al suelo?

En este caso estaríamos hablando de una casa móvil o mobile home, es decir, un bien mueble que atiende a otros requisitos y con unas connotaciones diferentes en materia de financiación, lo que a su vez abre un amplio abanico de situaciones en las que es necesario calcular el valor de la casa como un bien mobiliario:

• Al ser un bien mueble, existe la posibilidad de financiar la casa móvil con una hipoteca mobiliaria que se inscribe en los Registros de Bienes Muebles.
• Como bienes muebles, las mobile homes pueden servir como garantía hipotecaria de créditos o préstamos.
• Reparto de bienes en separaciones, divorcios, herencias, etc.
• Liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
• Inventarios o conciliaciones contables para gestión de Activos No Corrientes.
• Pignoraciones y avales.
• Declaraciones a Hacienda (R.D. 13/2010 y Ley 21/2001).
• Liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Sin lugar a dudas, el mercado transmite un mensaje claro en una dirección: la demanda de casas prefabricadas no deja de aumentar en España siguiendo la estela de otros países europeos y, en sobretodo, de Estados Unidos. Rapidez de construcción, flexibilidad en el diseño y crecientes opciones de financiación, entre las que destaca la hipoteca mobiliaria, hacen de las casas prefabricadas móviles un concepto cada vez más presente en la mente tanto de consumidores finales como de intermediarios y entidades bancarias.

Algunos enlaces de interés:

• ¿Qué es la hipoteca mobiliaria?
• El ‘boom’ de las viviendas prefabricadas: más rápidas, más eficientes y ampliables.
• Bienvenido a la fábrica de casas: así se construyen las viviendas prefabricadas.